作者 I 宋溪 选址960
全文2930字,约需4分钟
数据切片总能暴露一些触目惊心的行业问题。
近日,济南市发布《关于进一步加强工业标准厂房项目监督管理的实施意见》,率先从土地财政源头,严控建设用地增量。
该《意见》提出:除省市重点、有明确产业引入的项目外,原则上各区县(功能区)不再新增工业标准厂房面积指标。
一时未激起千层浪,但从目前产业园普遍招商难、盈利难的现状,值得关注。并不禁提出疑问:大开大建的产业园是时候按下增量“暂停键”了吗?
01 天量空间与惨淡去化
根据Wind机构数据测算,目前产业园市场供应量以每年1.2-1.5亿平方米速度增长,预计总面积将在2025年突破62亿平方米。截至2024年底,全国产业园总数超过8万家,其中国家级省级开发区总数约2700个,大企业园区10万余,孵化器、旧改、小微型园区150万左右。
62亿平方米什么概念?如果按13亿人均分,每人可以分到约4.7平方米。
与天量园区空间错位的是,2025年总空置率可能突破30%,预计导致20亿平方米的园区空间处于空置状态。这还是一线城市优质园区向下兼容的结果,将目光聚焦到部分二三线城市的高新区、开发区,可能结果更加撕裂。
以发布政策的济南为例。
根据齐鲁网今年3月份报道,位于济南西部国际医学中心核心区域的海凭国际济南医疗器械产业园,10栋单体建筑中2号楼、3号楼、6号楼、9号楼整体空置,10号楼共23层,仅入驻一家企业使用3层,该项目总建筑面积17.3万平方米,目前入驻企业20多家。
图源:问政山东、齐鲁网
医学中心中另一家大型园区——济南精准医学产业园总建筑面积28万平方米,共22栋楼,2021年投入使用,计划引进科研机构15家,龙头企业30家,中型企业100家,小微企业及创新团队500家,创造就业岗位15000家。报道中表示:“记者实地走访发现,园区目前入驻的企业和人员也不多”。
报道中还举例,与济南西部国际医学中心遥相呼应的扁鹊康养生态谷,2024年开园以来,目前仅入驻了两家企业。公开资料显示,扁鹊康养生态谷位于济南高新区核心地带,规划总用地面积1800亩(约119.9万平方米),一期工程规划建筑面积近13万平方米,原计划2年内引进约50家企业。
扁鹊康养生态谷位置和鸟瞰图 图源:问政山东、济南高东新区
供需不匹配的现象不仅产生在济南。
今年以来,深圳的6大国资国企园区、北京的中关村科学城北区、苏州的高铁新城相继官宣“免租”新政:各释出10万平方米的产业空间,邀请科创企业免费入驻。
这其中,跟跑的成都最狠,提出“三年两减半”甚至“长期免租”。有行业媒体称,成都东部新区和天府新区,部分区域空置率保守估计60%以上,空旷几乎可以用恐怖来形容。
还有数据显示,2024年天津滨海新区厂房项目总体量达266.25万平方米,但全年厂房去化为-1.47万平方米。
高空置率带来的苦果是,积重难返的重资产产业园区盈利越来越艰难了。
02 断崖暴跌的净利润
根据行业机构对以中新集团、苏高新、北京建设、东湖高新、中电光谷、空港股份、浦东新桥、深国际、市北高新、亿达中国、张江高科、中国新城镇、华夏幸福、招商蛇口、天安中国、电子城、海泰发展、上海临港、外高桥、武侯高新、易商红木、南山控股、昌发展、力合科创24家上市产业园区分析:
2024年,24家园区上市公司总营收为2854.5亿元,同比下降11%;实现归母净利润为-40.76亿元,同比暴跌140%。
数据显示,2022-2024年,24家园区上市公司总营收分别为3250.04亿元、3188.06亿元、2854.50亿元,降幅从-1.91%扩大至-10.46%,营收呈加速下滑态势。
其中,中电光谷、空港股份、亿达中国、电子城、海泰发展、外高桥、中新集团、南山控股、力合科创、苏高新10家产业园公司营收已经连续三年下降。
在归母净利润层面,2022年-2024年24家产业园上市公司归母净利润总额分别为210.94亿元、101.65亿元、-40.76亿元,整体呈现断崖式下跌。
负债方面,2024年24家产业园上市公司平均负债率为60.52%,其中北京建设、亿达中国、华夏幸福、外高桥、苏高新等6家公司负债率超过70%;华夏幸福负债率达到93.68%。
中电光谷在财报中解释称:主要受到整体需求不足、市场竞争加剧和地方政府负债水平管控影响,未来需要加大创新和转型力度以应对挑战。
业内分析认为,在载体空置严重、市场疯狂内卷、需求乏力等多重压力下,园区产品或运营服务的获利空间不断被压缩,预计未来毛利水平将进一步走低。
以上园区,可以说是全国8万家园区头部中的头部。
营收利润双降背景下,在资本市场接受检验的产业园REITs产品也在热热闹闹上市热潮中难掩憔悴。
03 估值全线下降
根据REITs投资数据服务平台深鲤数据,2024年年末博时蛇口、东吴苏园产业、华安张江产业园、华夏合肥高新、华夏和达高科、建信中关村、中金湖北科投光谷7只相对运营成熟的产业园REITs产品底层资产估值全线下降。
图源:深鲤数据
深鲤数据分析,下降原因主要源于收益期限减少、市场租金下降、出租率预测值下降、未来增长率收窄几个维度。
这其中,中关村REIT跌幅最大,达到12%-15%。中关村REIT在年报中称:园区内共有13个楼宇有较多空置面积,其中超过1万平方米空置面积的楼宇共有4个。
根据一季度建信中关村REIT发布的公告,受行业竞争因素及周边市场竞争情况影响,一季度平均月末租金为4.17元/平方米/天,同比下降19.5%。采用“以价换量”策略,一季度中关村REIT出租率为74.2%,同比上升3.06%。
其中,互联网创新中心5号楼项目和孵化加速器项目同比下降幅度分别为29.52%和24.52%,项目租金下降直接影响季度营业收入的下降,一季度项目营收为2953.43万元,同比下降16.40%。
图源:建信中关村REIT一季度公告
2025年,北京多个产业园REITs进入申报通道。近日,获正式受理一个月后,以朝阳区科技大厦、研发A1楼及国电总部4号楼三个产业园项目为底层资产的创金合信电子城产业园REIT收到上交所受理反馈意见:上交所要求电子城产业园REIT就重要现金流提供方续租风险、租约集中到期应对措施、园区定位与租户匹配性、区域内竞争力等租赁稳定性问题,要求对电子城持续经营能力、涉房业务合规性展开分析。
上交所关心的问题,正是目前产业园存量大、去化周期长、价格下行大趋势下行业普遍关键痛点。
从以上数据和案例看,产业园存量的巨大供应和萎缩的市场需求确实存在供需错位不匹配。
那么,率先发文的济南计划怎样从源头按下园区增量“暂停键”?
《关于进一步加强工业标准厂房项目监督管理的实施意见》提出以下几条:
严控增量:除重点项目外,不再新增工业标准厂房面积指标,从源头遏制低效供应;提高门槛:容积率下限提至1.2,最小分割面积增至500平方米,主导产业占比需超60%;盘活存量:对空置率高的园区分类处置,通过改造升级、产业重新定位等方式提升利用率,从“重建设”转向“精运营”。
除了济南明确提出外,今年5月广州出台《加强规划资源要素保障 支撑广州“制造业立市”的指导意见》中,划定了54个工业与科创集聚区,明确要求新增工业项目原则上须在工业集聚区内布局,工业用地容积率提升至2.0-4.0。
而除了产业园,近年来上海、深圳等城市对空置率同样高企的办公楼也都不同程度提出了严控措施。
未来,是否会有更多城市从产业园扩建、写字楼扩建的基调上慢下步来?但已知的是,越来越多城市正默默通过控规变更土地用途,由商业、工业调整为住宅用地,包括济南、上海、杭州、武汉、北京、深圳等。
盛康优配提示:文章来自网络,不代表本站观点。